3月9日,在全国两会新闻中心举办的记者会上,全国人大常委会法制工作委员会副主任阚珂称,房地产税法草案正在按照十八届三中全会的精神积极起草当中,条件成熟时会依法提请审议。而在此两天前,财政部部长楼继伟也表示,将加紧房地产税立法工作。据某媒体报道,目前,住建部、财政部、国家税务总局等部门,正处在由“房产税”转向“房地产税”的思路调整当中。就目前有关房地产税立法的一些疑惑,光明网记者采访了上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授。以下为访谈实录。

厘清“房地产税”与“房产税”两个概念

“房地产税”与“房产税”一字之差,但含义大相径庭。具体来说,“房地产税”与“房产税”区别是什么呢?

我国针对房地产持有税,原来最早叫“城市房地产税”,后来因土地属于国家所有,而一分为二改成“房产税”和“土地使用税”,现在又统称为“房地产税”。房产税是以房屋为征税对象,按房屋计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。可见,房产税主要是针对房产征税,但房产价格和土地价值密切相关,房产增值更多是因为土地增值,现在把“房产税”改成“房地产税”,就是在房地产持有税制设计上,将房屋和土地作为一个整体,既考虑房产价值,又考虑土地因素。

如果说房产税仅仅是对房产持有征税,那么房地产税可以理解为是对房地产开发、转让和持有系列税收的统称。将房地产税提上立法议程,意味着在对房地产持有征税进行改革的同时,将对房地产开发、转让税收相应调整,是房地产税的一揽子综合改革,而不仅仅是房产税本身的单线改革。但房地产税立法,就税种来说并没有变,仍然是对房产持有征税,只不过是在房产计税价格中体现了土地价格,有必要把房产和土地一起考虑来征税。

房产税是大势所趋,房地产税立法并不否定房产税试点扩围

在今年的全国两会上,有政协委员提出建议终止沪、渝房产税试点的政协提案。房产税在上海、重庆等地试点近3年,被一些人认为收效不大,围绕着房产税试点是否扩围、何时扩围、扩围的技术性障碍有哪些等问题的消息也此起披伏。

此时将房地产税立法提上日程,其用意首先是在于落实十八届三中全会提出的税收法定主义,规定任何新开征的税种,必须先立法再开征。将事关公民切身利益的房地产税立法提上议程,更多是为了贯彻税收法定主义原则,把税收立法权收归人大,更多倾听和反映社会民众意见和建议。由此来讲,房地产税立法并不是要取消或废除房产税,而主要是改变房产税程序或规则,由授权地方行政部门颁发行政法规,进行房产税试点,在取得成功经验以后再扩围推广,改为由全国人大制定房地产税法,国务院根据房地产税法制定实施细则,各地人大再根据全国统一的房地产税法和实施细则制定地方操作办法,然后各地依据房地产税法实施征税。

房地产税立法也没有否定房产税试点和扩围。首先,毫无疑问,重庆、上海的房产税试点具有开创性意义,之所以收效甚微,主要是社会对其预期过高,认为其既要增加地方收入,替代土地财政,又能调控房价,还要抑制投资。实际上,房产税的主要意义是随着我国房地产税源由开发向转让、持有转移,为使房地产税收能保持可持续增长,而作出的战略性调整,其功能及作用相对有限。所以,不能因为重庆、上海等地的试点成效与社会预期形成巨大反差而否定房产税试点。

其次,重庆、上海的房产税试点方案确实体现了一种尝试性特征,是对增量、超标准房产征税,征税范围相对较小,效果也相对有限,但毕竟开创了我国个人房产征税,既有成功经验,也有失败教训,相信能为我国正在推进的房地产税立法提供重要依据。房产税是大势所趋,只是在政策制度上有很多问题需要研究。比如说,到底是应该对选择性房屋征税还是全面征税,对存量增量房征税还是存量房征税,对超标准征税还是全部征税,价格到底是按照评估价格还是按照帐面价格等等,都有待进一步考量。

房地产税立法不是为了抑制房价,而是要进行房屋税费结构性调整

我国经过二十年税收高增长后,社会对开征新税会有抵触,已不宜再继续提高税收负担,应在保持税收基本稳定前提下,进行有增有减的税收结构性调整。也就是要增加房地产持有税,就要相应减少房地产开发税费。因此,房地产税立法和开征不会影响税收总收入和总负担,但会影响房地产不同环节税收负担结构。

至于对房价的影响,我们认为,税收只是影响房价的一个因素,房地产价格波动受多重因素影响。既有需求拉动,包括刚性需求和投资性需求,也包括因为货币过度泛滥导致的流动性过剩,以及银行贷款过于宽松带来的创造性需求。也有成本推动,包括土地价格劳动成本、银行利息,加上税收成本上升。而税收只不过是成本推动影响房价的一个因素。而且,房地产持有税也只不过是房地产开发、转让和持有系列税收中的一种,征收房产税只是增加了持有成本,但如果同时减少开发及转让成本的话,对房价影响有可能是中性的。但如果较大幅度提高房地产持有税,而没有相应减轻房地产开发和转让税,那对房地产价格影响就是非中性的。

目前,我国针对房地产实行宏观调控,不仅有行政性限购,也有金融性限贷,还有房地产税收。在整个调控政策中,税收只是限购、限贷、税收三大工具之一。而在整个税收里边,房产税又是只针对开发、转让、持有当中的持有征税,所以,它的功能和作用是相对有限的。我们不能寄希望于通过房产税来解决房价问题。房价问题最终还是货币问题,如果货币稳定了,那么房价也就基本稳定了,如果货币不稳定,在恶性通货膨胀下寄希望通过税收来稳定房价,只是一种不切实际的奢望。

房地产税作用有限,但不能由此认定房地产税无所作为,如果在房价上涨时房地产持有税的抑制房价作用不明显,但当房价基本稳定或者是出现下跌趋势时,房地产持有税对于抑制房价的加速度作用就会得以体现。房地产税立法既是落实税收法定主义,也是重新梳理房地产税费、进行房地产税费结构性调整的契机。在我国税源由以房地产开发为主,进入到以房地产持有和转让为主,土地财政趋于减少情况下,通过对房产持有征税,是增加地方税收,弥补地方财力不足,构建地方收税体系的重要途径,也有利于抑制投资性和投机性购房,促进税制结构优化。

房价拐点并未出现,现在买房行政风险过高

自今年1月份以来,二三线城市房价上涨压力逐步减少,楼盘降价潮频袭,空置率上涨;而一线城市楼市也处于低迷状态。有很多消息说我国楼市已经出现拐点,但我并不这么认为。由于前几年的连续上涨,房价已经超越了它的合理水平,房价有涨有跌,这是很正常的。但是,长期以来我国房价持续性上涨,而没有出现过一个大的调整,如果此时房价出现调整,也是一种正常、合理回归。

目前,部分媒体所说的房价出现拐点,主要依据:一是房价上涨幅度在大幅度下降,尤其是环比上涨幅度在下降,并不是指总体房价出现明显下降,也没有出现价格负增长;二是房屋交易量出现了大幅度下降,而不是房价出现大幅度下降;三是所例举的房价调整是结构性的,个别城市房价出现了下降,而且下跌幅度比较大,但是大部分城市并没有出现房价下跌,总体房价还在上涨。所以,不能把个别城市出现了房价调整看成整个房价的拐点,目前还没有依据说房价的拐点已经出现。

如果我们从整个政府的政策导向来分析,长期以来我们都在强调房价的宏观调控,而十八届三中全会并没有出台相关的政策,也没有提房地产宏观调控,有些地方还开始悄悄地在取消限购。这里其实也隐含着一种政策指向,我国房地产新政已把房地产区分为成两大体系,一个是保障房体系,由国家通过土地、信贷、税费政策提供保障;另一个是商品房体系,由市场决定。在这一前提下,我们看到土地价格不跌反升。再进一步从整个经济情况来看,在整个经济不景气情况下,房地产依然是保增长的重要因素。在目前环境下,要说房价会大幅度下降或者出现房价拐点,还为时尚早。

说我国房地产价格拐点还没有出现,并不是说投资房地产没有风险,而是已经累积了系统性风险。未来我国房地产具有很大的不确定性,这个不确定性不是市场自发的不确定性,而是政府行政的不确定性。就我国情况而言,行政性因素对房价影响大于市场性因素。如果土地价格继续上涨,如果政府对房地产放松调控,房价出现系统性价格风险的可能性就比较小。如果政府真有决心挤压房价泡沫,以调控房价为主采取措施,房价出现系统性价格风险的概率就会大幅增加。问题是在当前经济不景气的情况下,稳定房地产价格比刺破房地产泡沫更有效,这也是房地产还没有出现拐点的重要理由和依据。但房地产税立法及推进,对购房者而言将面临价格风险和税收风险双重冲击和影响,买房已经不再是一个很合适的时机和投资选择。

(光明网记者邬庆霞采访)

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胡怡建

上海财经大学公共政策与治理研究院院长,教授,财税专家

栏目简介

《“五老”评热点》是光明网最新推出的一档有声互动节目,聚焦当前社会发展、社会主义核心体系建设中的热门话题,邀请“五老”(即老干部、老战士、老专家、老教授、老模范),以“有声评论”的方式,理论联系实际地进行深入解读。

新闻背景

3月9日,在全国两会新闻中心举办的记者会上,全国人大常委会法制工作委员会副主任阚珂称,房地产税法草案正在按照十八届三中全会的精神积极起草当中,条件成熟时会依法提请审议。而在此两天前,财政部部长楼继伟也表示,将加紧房地产税立法工作。而据某媒体报道,目前,住建部、财政部、国家税务总局等部门,正处在由“房产税”转向“房地产税”的思路调整当中。

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至于对房价的影响,我们认为,税收只是影响房价的一个因素,房地产价格波动受多重因素影响。既有需求拉动,包括刚性需求和投资性需求,也包括因为货币过度泛滥导致的流动性过剩,以及银行贷款过于宽松带来的创造性需求。也有成本推动,包括土地价格劳动成本、银行利息,加上税收成本上升。而税收只不过是成本推动影响房价的一个因素。而且,房地产持有税也只不过是房地产开发、转让和持有系列税收中的一种,征收房产税只是增加了持有成本,但如果同时减少开发及转让成本的话,对房价影响有可能是中性的。但如果较大幅度提高房地产持有税,而没有相应减轻房地产开发和转让税,那对房地产价格影响就是非中性的。

“房地产税”与“房产税”一字之差,但含义大相径庭。具体来说,“房地产税”与“房产税”区别是什么呢?

我国针对房地产持有税,原来最早叫“城市房地产税”,后来因土地属于国家所有,而一分为二改成“房产税”和“土地使用税”,现在又统称为“房地产税”。房产税是以房屋为征税对象,按房屋计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。可见,房产税主要是针对房产征税,但房产价格和土地价值密切相关,房产增值更多是因为土地增值,现在把“房产税”改成“房地产税”,就是在房地产持有税制设计上,将房屋和土地作为一个整体,既考虑房产价值,又考虑土地因素。

厘清“房地产税”与“房产税”两个概念

自今年1月份以来,二三线城市房价上涨压力逐步减少,楼盘降价潮频袭,空置率上涨;而一线城市楼市也处于低迷状态。有很多消息说我国楼市已经出现拐点,但我并不这么认为。由于前几年的连续上涨,房价已经超越了它的合理水平,房价有涨有跌,这是很正常的。但是,长期以来我国房价持续性上涨,而没有出现过一个大的调整,如果此时房价出现调整,也是一种正常、合理回归。

(光明网记者邬庆霞采访)

目前,部分媒体所说的房价出现拐点,主要依据:一是房价上涨幅度在大幅度下降,尤其是环比上涨幅度在下降,并不是指总体房价出现明显下降,也没有出现价格负增长;二是房屋交易量出现了大幅度下降,而不是房价出现大幅度下降;三是所例举的房价调整是结构性的,个别城市房价出现了下降,而且下跌幅度比较大,但是大部分城市并没有出现房价下跌,总体房价还在上涨。所以,不能把个别城市出现了房价调整看成整个房价的拐点,目前还没有依据说房价的拐点已经出现。

房地产税立法不是为了抑制房价,而是要进行房屋税费结构性调整

其次,重庆、上海的房产税试点方案确实体现了一种尝试性特征,是对增量、超标准房产征税,征税范围相对较小,效果也相对有限,但毕竟开创了我国个人房产征税,既有成功经验,也有失败教训,相信能为我国正在推进的房地产税立法提供重要依据。房产税是大势所趋,只是在政策制度上有很多问题需要研究。比如说,到底是应该对选择性房屋征税还是全面征税,对存量增量房征税还是存量房征税,对超标准征税还是全部征税,价格到底是按照评估价格还是按照帐面价格等等,都有待进一步考量。

如果我们从整个政府的政策导向来分析,长期以来我们都在强调房价的宏观调控,而十八届三中全会并没有出台相关的政策,也没有提房地产宏观调控,有些地方还开始悄悄地在取消限购。这里其实也隐含着一种政策指向,我国房地产新政已把房地产区分为成两大体系,一个是保障房体系,由国家通过土地、信贷、税费政策提供保障;另一个是商品房体系,由市场决定。在这一前提下,我们看到土地价格不跌反升。再进一步从整个经济情况来看,在整个经济不景气情况下,房地产依然是保增长的重要因素。在目前环境下,要说房价会大幅度下降或者出现房价拐点,还为时尚早。

我国经过二十年税收高增长后,社会对开征新税会有抵触,已不宜再继续提高税收负担,应在保持税收基本稳定前提下,进行有增有减的税收结构性调整。也就是要增加房地产持有税,就要相应减少房地产开发税费。因此,房地产税立法和开征不会影响税收总收入和总负担,但会影响房地产不同环节税收负担结构。

房产税是大势所趋,房地产税立法并不否定房产税试点扩围

如果说房产税仅仅是对房产持有征税,那么房地产税可以理解为是对房地产开发、转让和持有系列税收的统称。将房地产税提上立法议程,意味着在对房地产持有征税进行改革的同时,将对房地产开发、转让税收相应调整,是房地产税的一揽子综合改革,而不仅仅是房产税本身的单线改革。但房地产税立法,就税种来说并没有变,仍然是对房产持有征税,只不过是在房产计税价格中体现了土地价格,有必要把房产和土地一起考虑来征税。

3月9日,在全国两会新闻中心举办的记者会上,全国人大常委会法制工作委员会副主任阚珂称,房地产税法草案正在按照十八届三中全会的精神积极起草当中,条件成熟时会依法提请审议。而在此两天前,财政部部长楼继伟也表示,将加紧房地产税立法工作。据某媒体报道,目前,住建部、财政部、国家税务总局等部门,正处在由“房产税”转向“房地产税”的思路调整当中。就目前有关房地产税立法的一些疑惑,光明网记者采访了上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授。以下为访谈实录。

说我国房地产价格拐点还没有出现,并不是说投资房地产没有风险,而是已经累积了系统性风险。未来我国房地产具有很大的不确定性,这个不确定性不是市场自发的不确定性,而是政府行政的不确定性。就我国情况而言,行政性因素对房价影响大于市场性因素。如果土地价格继续上涨,如果政府对房地产放松调控,房价出现系统性价格风险的可能性就比较小。如果政府真有决心挤压房价泡沫,以调控房价为主采取措施,房价出现系统性价格风险的概率就会大幅增加。问题是在当前经济不景气的情况下,稳定房地产价格比刺破房地产泡沫更有效,这也是房地产还没有出现拐点的重要理由和依据。但房地产税立法及推进,对购房者而言将面临价格风险和税收风险双重冲击和影响,买房已经不再是一个很合适的时机和投资选择。

房地产税作用有限,但不能由此认定房地产税无所作为,如果在房价上涨时房地产持有税的抑制房价作用不明显,但当房价基本稳定或者是出现下跌趋势时,房地产持有税对于抑制房价的加速度作用就会得以体现。房地产税立法既是落实税收法定主义,也是重新梳理房地产税费、进行房地产税费结构性调整的契机。在我国税源由以房地产开发为主,进入到以房地产持有和转让为主,土地财政趋于减少情况下,通过对房产持有征税,是增加地方税收,弥补地方财力不足,构建地方收税体系的重要途径,也有利于抑制投资性和投机性购房,促进税制结构优化。

在今年的全国两会上,有政协委员提出建议终止沪、渝房产税试点的政协提案。房产税在上海、重庆等地试点近3年,被一些人认为收效不大,围绕着房产税试点是否扩围、何时扩围、扩围的技术性障碍有哪些等问题的消息也此起披伏。

此时将房地产税立法提上日程,其用意首先是在于落实十八届三中全会提出的税收法定主义,规定任何新开征的税种,必须先立法再开征。将事关公民切身利益的房地产税立法提上议程,更多是为了贯彻税收法定主义原则,把税收立法权收归人大,更多倾听和反映社会民众意见和建议。由此来讲,房地产税立法并不是要取消或废除房产税,而主要是改变房产税程序或规则,由授权地方行政部门颁发行政法规,进行房产税试点,在取得成功经验以后再扩围推广,改为由全国人大制定房地产税法,国务院根据房地产税法制定实施细则,各地人大再根据全国统一的房地产税法和实施细则制定地方操作办法,然后各地依据房地产税法实施征税。

房价拐点并未出现,现在买房行政风险过高

目前,我国针对房地产实行宏观调控,不仅有行政性限购,也有金融性限贷,还有房地产税收。在整个调控政策中,税收只是限购、限贷、税收三大工具之一。而在整个税收里边,房产税又是只针对开发、转让、持有当中的持有征税,所以,它的功能和作用是相对有限的。我们不能寄希望于通过房产税来解决房价问题。房价问题最终还是货币问题,如果货币稳定了,那么房价也就基本稳定了,如果货币不稳定,在恶性通货膨胀下寄希望通过税收来稳定房价,只是一种不切实际的奢望。

房地产税立法也没有否定房产税试点和扩围。首先,毫无疑问,重庆、上海的房产税试点具有开创性意义,之所以收效甚微,主要是社会对其预期过高,认为其既要增加地方收入,替代土地财政,又能调控房价,还要抑制投资。实际上,房产税的主要意义是随着我国房地产税源由开发向转让、持有转移,为使房地产税收能保持可持续增长,而作出的战略性调整,其功能及作用相对有限。所以,不能因为重庆、上海等地的试点成效与社会预期形成巨大反差而否定房产税试点。